Immobilier ... nouvelle ... ???

[Slammer]

je suis en train de me construire et maudit que les banques capote....en 2004, pas de probleme pour une maison de 200 000$ et l'as, avec une maise de fond, ca prend tout pour 200 000$. Pourtant, je ne suis pas plus endette.

des fois, je me pose la question si les banques ne sont pas artisant de leur malheurs. Le fameux steck du derniere bye bye etait bien realiste.

[ABrandNewCar]

je suis en train de me construire et maudit que les banques capote....en 2004, pas de probleme pour une maison de 200 000$ et l'as, avec une maise de fond, ca prend tout pour 200 000$. Pourtant, je ne suis pas plus endette.

des fois, je me pose la question si les banques ne sont pas artisant de leur malheurs. Le fameux steck du derniere bye bye etait bien realiste.

Ça peut dépendre de l'endroit où tu te batis. Si tu batis une maison de 200K à st-clin clin et que cette maison vaut sur le marché 150k et bien c'est certain que la banque ne voudra pas trop te pretter....

[Slammer]

meme ville, je me construie presque juste a cote de mon ancienne maison!!!

[MisterT]

je suis en train de me construire et maudit que les banques capote....en 2004, pas de probleme pour une maison de 200 000$ et l'as, avec une maise de fond, ca prend tout pour 200 000$. Pourtant, je ne suis pas plus endette.

des fois, je me pose la question si les banques ne sont pas artisant de leur malheurs. Le fameux steck du derniere bye bye etait bien realiste.

Ouin faudrait voir ton dossier. Car moi c'est le contraire. Ça passe de rien. 200K$ j'assume seul.

Mes chums conseillers me disent que les bons dossiers passent comme du bonbon. Le hic, c'est que moindrement que tu as un bug, là tu es freiner. Si tu fais une auto-construction avec une minime mise de fond aussi.

[Daytona]

personnellement, je tanne ma conjointe pour que l'on met à vendre notre maison pour aller louer un semi pour un an. Pogner une reprise et négocier au bout. Le hic d'avoir une maison, il faut que tu la vends pour avoir vraiment du poid lors de négociation..une location, tu peux dealer au max avec une banque surtout si tu as un beau dossier (ex : bonne mise de fond). Celle que l'on regardait l'an passé, on l'a manqué pour cela....et on l'aurait eu pour 100K$ de moins que son prix du marché.... ;( Vos pertes, mes gains comme on dit

Il serait surprenant de voir le marché tomber considérablement en 1 an selon moi. Personnellement, depuis 2005 que j'entends dire que le marché va redescendre tellement il avait augmenté depuis les dernières années. Ça dépend de l'endroit aussi. A Québec par exemple, il y a une pénurie de terrains et une forte demande pour les propriétés. Le taux de chômage est très bas. Je ne vois pas à court terme une baisse dramatique du marché et ce, même avec une légère hausse des taux d'intérêt. Les prix se stabiliseraient au pire je crois. La SCHL annonçait dailleurs une autre augmentation des prix de ventes moyens pour la région en 2010.

A Gatineau j'imagine qu'il y a beaucoup de fonctionnaires qui ont des entrées de revenus certaines. Au lieu de revendre pour acheter plus gros ils seraient obliger de rester dans leur propriété à défaut de revendre à perte.

On suspecte tous qu'il y aura un creux de vague quelque part mais on ne sais pas quand ça se prodruira sinon on pourrait tous s'enrichir.

[Slammer]

je vais vous compte mon histoire et vous aller me dire si c'est compliquer...a date, deux filles a la banque semble etre mele.

Je dois 90 000$ sur une maisons qui vaut sur le marche 130 000$. Donc, je decide d'augmenter mon hypotheque pour m'acheter un terrain de 35 000$. Nouvelle hypotheque de 134000$. Un an plus tard, je decide de vendre ma maison et de me construire une maison pre-fabriquer. Je vend ma maison 132 000 avec un agent d'immeuble. Je me fais pre-autosise une hypotheque de 170 000$ car la courtier soustait la valeur du terrain car le terrain va etre rembourser a la vente de la maison au moins de mars mais ma maison pre-usine arrive au mois de fevrier. Et ca, sans que je lui demande combien je veux donner. Moi, je lui dit de mettre ca a 200 000$ et on ajusterais le tout plus tard. Et la, une autre journee, la conseilliere me dit avec quoi je vais donne du cash sur mon hypotheque de 160 000 (valeur de la maison avec fondation et finition)???? Alllo, mon hypotheque est de 200 000$ et je donne une partie de mon profit de la vente de la maison comme cash, me semble que c'est clair? Merde, on doit refait une autre demande de credit car elle etait fait a 160 000$ et en plus, elle avait calculer une prime de la SCHL sur ce montant . La, ca passe mal car ma marque est loader...c'est sur, je viens de donner 5000$ d'accompte sur la maison et je viens payer le gars de fondation de 14 000$.

LA, elle me dit que je doit respecter mon budget de construction....la, je lui dit, lequel? ben, la banque a decide pour moi combien je devait mettre pour les plancher, la peinture, etc.....c'est le fun a savoir, j'etait pas au courant que j'avias une limite, sinon, je dois recommencer une demande de credit si je depasse le buget. Et moi, je prend la peine au debut de lui poser la question, qu'est-ce que je fais avec les debourser...elle dit, pas de probleme, amene la facture et on te rembourser...ouin, pas aussi simple!!!

Et la, je dois payer l'agent d'immeuble...et la conseilliere me dit que ce n'est pas son probleme si je vend ma maison a perte....alllo...me semble que je donne moins de cash sur la maison et je paye l'agent. LA, elle me dit carrement que si tu veux faire ca, on doit refaire une demande de credit car ca change tout....alllo, ma maison est livre la semaine prochaine, pas le temps de refaire ca, donc, je vais devoir refaire le tout apres la livraison de la maison!!!!

Et la, je dois trouve le moyen de payer l'agent d'immeuble car il n'est pas question que je donne moins de cash, sinon, je dois encore recommencer le processuse de demande de credit.

[Slammer]

je suis avec la CIBC et HLC!!!

[MisterT]

je vais vous compte mon histoire et vous aller me dire si c'est compliquer...a date, deux filles a la banque semble etre mele.

Je dois 90 000$ sur une maisons qui vaut sur le marche 130 000$. Donc, je decide d'augmenter mon hypotheque pour m'acheter un terrain de 35 000$. Nouvelle hypotheque de 134000$. Un an plus tard, je decide de vendre ma maison et de me construire une maison pre-fabriquer. Je vend ma maison 132 000 avec un agent d'immeuble. Je me fais pre-autosise une hypotheque de 170 000$ car la courtier soustait la valeur du terrain car le terrain va etre rembourser a la vente de la maison au moins de mars mais ma maison pre-usine arrive au mois de fevrier. Et ca, sans que je lui demande combien je veux donner. Moi, je lui dit de mettre ca a 200 000$ et on ajusterais le tout plus tard. Et la, une autre journee, la conseilliere me dit avec quoi je vais donne du cash sur mon hypotheque de 160 000 (valeur de la maison avec fondation et finition)???? Alllo, mon hypotheque est de 200 000$ et je donne une partie de mon profit de la vente de la maison comme cash, me semble que c'est clair? Merde, on doit refait une autre demande de credit car elle etait fait a 160 000$ et en plus, elle avait calculer une prime de la SCHL sur ce montant . La, ca passe mal car ma marque est loader...c'est sur, je viens de donner 5000$ d'accompte sur la maison et je viens payer le gars de fondation de 14 000$.

LA, elle me dit que je doit respecter mon budget de construction....la, je lui dit, lequel? ben, la banque a decide pour moi combien je devait mettre pour les plancher, la peinture, etc.....c'est le fun a savoir, j'etait pas au courant que j'avias une limite, sinon, je dois recommencer une demande de credit si je depasse le buget. Et moi, je prend la peine au debut de lui poser la question, qu'est-ce que je fais avec les debourser...elle dit, pas de probleme, amene la facture et on te rembourser...ouin, pas aussi simple!!!

Et la, je dois payer l'agent d'immeuble...et la conseilliere me dit que ce n'est pas son probleme si je vend ma maison a perte....alllo...me semble que je donne moins de cash sur la maison et je paye l'agent. LA, elle me dit carrement que si tu veux faire ca, on doit refaire une demande de credit car ca change tout....alllo, ma maison est livre la semaine prochaine, pas le temps de refaire ca, donc, je vais devoir refaire le tout apres la livraison de la maison!!!!

Et la, je dois trouve le moyen de payer l'agent d'immeuble car il n'est pas question que je donne moins de cash, sinon, je dois encore recommencer le processuse de demande de credit.

&*%?&?$%&?% J'ai perdu le message, faut le refaire!

Personnellement, je trouve que ton histoire est beaucoup bizard mais aussi mal orienté. Je n'aimerais pas être dans ta situation car je crois que tu es assez mal conseiller.

1)Ton refinancement. Tu as payé une pénalité sur ton ancien prêt, payé titre Fct pour 800$ pour un nouveau acte hypothécaire, une prime SCHL qui est de 4.25%...et surtout, je ne comprends pas comment ils ont pu overpricer ton hypothèque surtout que tu n'avais pas assez d'équité pour ton 5%.... je ne la comprends pas. Peut-être tu as rien payé de ta poche, mais fait attention à ta pénalité lorsque tu vas fermer ton prêt actuel.

2) Peut-être la fille est dans le champs, mais j'ai eu aussi plusieurs clients qui expliquaient mal leurs projets. Par contre, je crois que les étapes d'auto-construction sont assez mal suivies. Premièrement, la banque et SCHL obligent une évaluation sur plan souvent fait par un évaluation agrée et payé par l'achateur (environ 500 à 1000$). Par la suite, l'évaluateur dit le prix de la maison sans le terrain. Si ton terrain est clair et payé lors de la vente (dans ta situation, ce n'est pas certains vu de ton équité assez limitée), la banque demande un autorisation sur les données de ta maison et informe dans le dossier soumi à son centre de crédit et schl que le terrain de la valeur marchante X sera la mise de fond. Habituellement, tu essais d'être pré-autorisé avec un 25% de plus...

Par la suite et habituellement, les banques font trois disbursements de fond. Souvent, un évaluation agrée devra se déplacer pour donner son ok. Raison simple, la banque vu s'assurer d'avoir une garantie sur son argent.

Maintenant sur ta maison que tu vends. La banque n'a rien à faire de ta commission du vendeur. C'est ton choix personnel. Ces dans tes finances personnelles que tu dois faire un calcul et gérer le risque. C'est sur que si tu, après avoir payé ta commission vendeur, ton dimunition de ton prix lors de la vente, ton notaire (deux quittances si tu as passé par titre fct..soit souvent 800$/chaque) tu n'as pas assez pour assumer le coût du terrain...bien malheureusement, ce n'est pas de la responsabilité de la banque mais de ta gestion de budget.

Quand tu t'auto-construit...faut que tu prévois une bonne lattitude pour prévoir les imprévus. Il y en a une tonne et quelques soit les institutions, ils en ont. J'en ai vu avec Desjardins, RBC et Scotia.... Du monde qui n'est plus capable de payer lorsqu'ils en prennent possession. ça pleut en plus de plusieurs divorces.

La banque ne t'a pas fait un Bridge entre le temps que tu as vendu ta maison vs la livraison de l'autre??

[MisterT]

Il serait surprenant de voir le marché tomber considérablement en 1 an selon moi. Personnellement, depuis 2005 que j'entends dire que le marché va redescendre tellement il avait augmenté depuis les dernières années. Ça dépend de l'endroit aussi. A Québec par exemple, il y a une pénurie de terrains et une forte demande pour les propriétés. Le taux de chômage est très bas. Je ne vois pas à court terme une baisse dramatique du marché et ce, même avec une légère hausse des taux d'intérêt. Les prix se stabiliseraient au pire je crois. La SCHL annonçait dailleurs une autre augmentation des prix de ventes moyens pour la région en 2010.

A Gatineau j'imagine qu'il y a beaucoup de fonctionnaires qui ont des entrées de revenus certaines. Au lieu de revendre pour acheter plus gros ils seraient obliger de rester dans leur propriété à défaut de revendre à perte.

On suspecte tous qu'il y aura un creux de vague quelque part mais on ne sais pas quand ça se prodruira sinon on pourrait tous s'enrichir.

Qc est à part vu qu'ils sont en retard avec la progesssion de prix.

Premièrement, il n'y a jamais eu un aussi haut taux d'occupation aussi élevé. Plusieurs personnes qui auraient été en appartement plus longtemps achete vu des bas taux d'intérêt (influce sur le ratio d'endettement), la possibilité de mettre sur 35 ans et aussi, toutes les nouvelles idées pour donner au clients la mise de fond adéquate (ex: remise en argent de la banque).

Si le prix moyenne d'une maison est de 250 000%, 5% de mise de fond = 12,500$ Si le ministre des finances augmente à 8%, on parle de 20,000$ et 10% = 25,000$ que l'acheter doit trouver. Présentement, avec seulement 5% de mise de fond, les banques sont capables de faire des passes passes pour accumuler ce montant. 10%, ils ne sont plus capable.

Si le salaire moyen familiale au Québec est de 47,000$ et que les prix des maisons sont 250 000$. Le bas taux d'intérêt donne un ratio de l'effet de la dette vs le salaire brut assez bas avec un amortissement de 35 ans, le ratio reste acceptable. Tu montes ce taux de 3.90%/ 5ans à un 6% en plus que le ministre des finance passe sa nouvelle loi et que l'amortissement max est 25 ans. Bang, le ratio d'endettement est trop élevé. Plusieurs ne vont que se qualifié que pour des maisons de moins de 200K$...et ce marché aura beau jeu....

Bref, tu as le couple, qui au début de sa vie gagne environ 70K$ de salaire familiale. Doivent accumuler 20K$ de mise de fond + une de la liquidité pour les frais lors de l'achat + un amortissement de 25 ans avec des taux plus élevés..... peu de monde est dans ces circonstances. http://www.lacapitale.com/prets/hypo/ratio.jsp

Quand le ratio est trop élevé, on peut même pas envoyer la demande au centre de crédit.

[Dave]

Laisser le monde payer une maison sur 35 ans, c'est complètement mongol... je ne vois pas d'autres mots... J'espère clearer la mienne en 20 ans max... ce qui me donne encore 15 pour la payer... et si ça me prend 20 ans, c'est parce que j'aurais fait 2 ou 3 réhypothèques pour des rénos majeurs... je pense au garage, cuisine et salle de bain au sous-sol... au rythme actuel, il m'en reste pour 8 ou 9 ans max...

et dire que si je serais capable, j'augmenterais mes paiements bi-hebdomadaire...

@ Slammer... je pense que tu as vraiment été mal conseiller et mal accompagné... ton projet ne me semble nullement irréaliste... tsé, tout ce que ça prend, c'est une banque qui t,aide dans un projet simple... j'ai jamais travaillé dans une banque mais là, ça fait boboche leur affaire... tsé, les conseillers sont là pour aider les monsieurs et madame tout le monde qui connaissent rien aux finances mais qui ont quand même des projets réalistes... dans ta situation, je ne vois rien de débile ou exagérer...