Voir la version complète : Achat d'un condo
Pour la gang, je vais visiter ce soir un condo et j'ai une simple question pour vous. Quand on achète une maison, on peut un peu négocier le prix à la baisse, mais dans le cas d'un condo, est-ce que nous pouvons le faire. Dans mon cas, le condo est de 5000$ trop cher pour mon prêt à la banque et je sais que je ne pourrai pas me payer une maison qui a de l'allure avant 2010 (fin de 2 prêts) et vous savez que je suis crissement tannée d'endurer des voisins dans les apparts de Montréal.
Donc, puis-je négocier le prix d'un condo neuf?
Il doit aussi avoir des attrapes du genre, en plus il faut payer les frais d'infrastructures?
Merci de m'aider à y voir plus clair............... j'ai lavé mes lunettes, mais cette question immobilière est encore un peu floue pour moi.
Silverblades
01/02/2007, 12h23
Pour la gang, je vais visiter ce soir un condo et j'ai une simple question pour vous. Quand on achète une maison, on peut un peu négocier le prix à la baisse, mais dans le cas d'un condo, est-ce que nous pouvons le faire. Dans mon cas, le condo est de 5000$ trop cher pour mon prêt à la banque et je sais que je ne pourrai pas me payer une maison qui a de l'allure avant 2010 (fin de 2 prêts) et vous savez que je suis crissement tannée d'endurer des voisins dans les apparts de Montréal.
Donc, puis-je négocier le prix d'un condo neuf?
Il doit aussi avoir des attrapes du genre, en plus il faut payer les frais d'infrastructures?
Merci de m'aider à y voir plus clair............... j'ai lavé mes lunettes, mais cette question immobilière est encore un peu floue pour moi.
c'est certain que tu peux négocier..... surtout que le marché du condo est tellement saturé depuis un an dans la région de MTL
Absolument Jan, le prix d'achat d'un condominium se négocie à la baisse autant qu'une propriété. Tu as juste à faire une offre d'achat au prix que tu veux le décrocher. Je te conseilles même d'aller quelques milliers de $$$ en bas de ton prix. Le vendeur risque de te revenir avec une contre-offre qui devrait alors de ton prix. :wink:
Même pour un condo neuf???????
Vous pensez que je peux négocier?
C'est dans ce temps-là que j'aimerais ne plus être seule dans le Trou de beigne crime. :cry:
romanian hero
01/02/2007, 12h33
Rien ne t’empêche de faire une offre en bas du prix demandé. La pire chose qui peut t’arriver est qu’il te refuse. Ca dépend toujours de l’offre et de la demande a ce moment la. Par exemple, a Mtl. le marché des condos haute de gamme est très dur pour le promoteurs. Plusieurs projets sont morts nées. Un promoteur a besoin de vendre environ 66% d’un projet avant qu’une banque finance le projet. Tu peux négocier également la finition. Peut être tu n’as pas besoin de comptoirs en granit et de 5 electros neufs. N’oublie pas d’inclure dans ton budget les frais de condos et le fond de prévoyance s’il y en a un. S’il n’y en a pas, c’est suicidaire !! En général, le promoteur paye les infrastructures, mais c’est sur qu’il va refiler la facture aux proprios. A l’émission « La Facture », Radio Canada, nos taxes et nos impôts au travail, il y a eu une très bonne émission sur les copropriétés. Ca faisait peur !!
Pour la revente, pose-toi la question si dans X années, dans ce quartier la, il va y avoir une demande pour des condos vieux de X années. Si c’est une zone rurale ou semi-rurale, il y a des fortes chances que non.
Rien ne t’empêche de faire une offre en bas du prix demandé. La pire chose qui peut t’arriver est qu’il te refuse. Ca dépend toujours de l’offre et de la demande a ce moment la. Par exemple, a Mtl. le marché des condos haute de gamme est très dur pour le promoteurs. Plusieurs projets sont morts nées. Un promoteur a besoin de vendre environ 66% d’un projet avant qu’une banque finance le projet. Tu peux négocier également la finition. Peut être tu n’as pas besoin de comptoirs en granit et de 5 electros neufs. N’oublie pas d’inclure dans ton budget les frais de condos et le fond de prévoyance s’il y en a un. S’il n’y en a pas, c’est suicidaire !! En général, le promoteur paye les infrastructures, mais c’est sur qu’il va refiler la facture aux proprios. A l’émission « La Facture », Radio Canada, nos taxes et nos impôts au travail, il y a eu une très bonne émission sur les copropriétés. Ca faisait peur !!
Pour la revente, pose-toi la question si dans X années, dans ce quartier la, il va y avoir une demande pour des condos vieux de X années. Si c’est une zone rurale ou semi-rurale, il y a des fortes chances que non.
Merci beaucoup pour tes informations, j'en prends bien note.
Pis oublis pas les taxes municipale et les cr*** de taxes scolaires!
X-Scream
01/02/2007, 12h57
Personnellement, ne va jamais t'accoter à un hypothèque au maximum que la banque te dis, tu n'arriveras jamais.
Si la banque dit que tu peux emprunter 160 000 (Mettons) n'emprunte pas ce montant là, tu vas être extrêmement serré si tu veux vivre un minimum de luxe (Resto - Ciné - sorties)
Je pense que un bon compromis est d'aller à 140 000 si la banque te dis 160 000. Surtout si tu n'as pas d'enfants encore et que tu prévois en avoir. Calcul aussi si tu penses changer ton auto prochainement, si tu as beaucoup de meubles ou autres à acheter!
Suit ce conseil, tu vas m'en remercier ;)
romanian hero
01/02/2007, 13h19
Une autre possibilité, mais a utiliser avec BEAUCOUP D'ATTENTION, est le RAP, qui te permet de retirer 20k de ton REER, remboursable sur 10 ans, pour aquerir ta PREMIERE propriété. Pour CERTAINNES personnes c'est bon, surtout a l'interieur d'un couple (total de 40K). Le retrait se fait sans taxes.
vous savez que je suis crissement tannée d'endurer des voisins dans les apparts de Montréal.
Tu auras autant de voisin en condo avec pratiquement les mêmes restrictions ...
- Tu ne peut rien rénover si tout les proprios ne sont pas d'accord.
- Si la majorité décident de mettre $5000.00 de fleurs sur le terrain, tu n'auras autre choix que de payer.
- etc ....
C'est un pensez-y bien un condo et la revente est pas mal plus difficile qu'une maison.
Cherche toi une propriété en banlieu, elle te reviendra moins chère et aura une meilleur qualité de vie ... à moins que tu ne puisse te passer du centre ville.
X-Scream
01/02/2007, 13h53
Une autre possibilité, mais a utiliser avec BEAUCOUP D'ATTENTION, est le RAP, qui te permet de retirer 20k de ton REER, remboursable sur 10 ans, pour aquerir ta PREMIERE propriété. Pour CERTAINNES personnes c'est bon, surtout a l'interieur d'un couple (total de 40K). Le retrait se fait sans taxes.
RAP - Remboursable sur 15 ans avec 2 années de grâce au début !!
Une autre possibilité, mais a utiliser avec BEAUCOUP D'ATTENTION, est le RAP, qui te permet de retirer 20k de ton REER, remboursable sur 10 ans, pour aquerir ta PREMIERE propriété. Pour CERTAINNES personnes c'est bon, surtout a l'interieur d'un couple (total de 40K). Le retrait se fait sans taxes.
RAP - Remboursable sur 15 ans avec 2 années de grâce au début !!
En fait, c'est pas 2 années de grâce mais 2 31 décembre !
Bref si tu achètes un 30 décembre ou un 2 janvier ça fait une grosse différence !
Pis oublis pas les taxes municipale et les cr*** de taxes scolaires!
Et la taxede bienvenue :wink:
- Tu ne peut rien rénover si tout les proprios ne sont pas d'accord.
C'est faux
- Si la majorité décident de mettre $5000.00 de fleurs sur le terrain, tu n'auras autre choix que de payer.
- etc ....
C'est vrai mais ca se peut pas vraiment. Personne ne veut augmenter les frais de co-propriétés pour des niaiseries
C'est un pensez-y bien un condo et la revente est pas mal plus difficile qu'une maison.
C'est vrai et faux en même temps. Les condos de luxe se vendent de moins en moins bien car il y en a trop. Les condos ordinaires se vendent bien et avec le vieillisement de la population, les ti-vieux vont être porté vers les condos abordables car ils ne seront plus capable d'entretenir une maison
Cherche toi une propriété en banlieu, elle te reviendra moins chère et aura une meilleur qualité de vie ... à moins que tu ne puisse te passer du centre ville.
C'est pas vrai que c'est moins cher.
1- Les Taxes sont plus élevés
2- Il faut acheter une vieille maison pour avoir un prix pas trop haut donc beaucoup de rénovations à prévoir $$$$ Dans un condo, les mauvaises surprises sont très rares (il y a un fond pour les mauvaises surprises)
3- Si on habite plus loin = + d'essence, d'entretien sur l'auto, les pneus etc.
Pour un condo usagé il est TRÈS IMPORTANT de vérifier les finances de la co-propriété. Ça fait une grosse différence sur le prix d'achat si le fond de prévision est plein ou s'ils sont endettés par dessus la tête
Personnellement, ne va jamais t'accoter à un hypothèque au maximum que la banque te dis, tu n'arriveras jamais.
D'accord a 100% avec ca! Les paiements que me suggerais la banque ne me permettais même pas d'avoir une auto...y'aurais presque fallu que je coupe sur l'épicerie! Imagine un peu si les taux d'intérets avaient montés!!! :shock:
Pis oublis pas les taxes municipale et les cr*** de taxes scolaires!
Et la taxede bienvenue :wink:
N'oublie pas non plus les frais mensuels de condo que l'administration va collecter pour les dépenses de déneigement, entretien, l'électricité, tonte de gazon et pour le fond de réserve. Les frais varient mais ça peut aller facilement à 100$ et + dépendant du nombre d'unité. Nous étions 30 unités à mon ancien complexe et ça me coûtaient 77$ par mois.
Assures-toi que l'insonorisation est de bonne qualité. Rien de pire que d'avoir à défrayer une somme importante pour l'hypothèque, les taxes et les frais de condo pour se sentir aussi locataire qu'avant.
bigwolf a écrit:
- Tu ne peut rien rénover si tout les proprios ne sont pas d'accord.
C'est faux
J'ai un copain en condo a Ville St-Laurent qui vit exactement cette situation. Alors, ne vient pas me dire que c'est faux ....
Aussi, pour en ajouter, il a voulu s'installer la télé par sattellite .. bien, ca été refusé par la majorité des proprios qui ne voulait pas d'antenne sur le TOIT de l'immeuble.
Pour toutes les rénovations, il faut soumettre le projet au conseil d'administration.
Flaguette
01/02/2007, 18h26
Pour un condo usagé il est TRÈS IMPORTANT de vérifier les finances de la co-propriété. Ça fait une grosse différence sur le prix d'achat si le fond de prévision est plein ou s'ils sont endettés par dessus la tête
Exact! Et n'oublie pas que des frais de condo peu élevés peuvent cacher soit un fonds de prévoyance pas assez garni pour faire face à de grandes dépenses, soit des "contributions spéciales" fréquentes.
Avant d'acheter, demande à voir les procès-verbaux de toutes les réunions de propriétaires, les états financiers et surtout l'état du fonds de prévoyance! Demande quel pourcentage des frais mensuels de condo est affecté à ce fonds. La loi n'exige que 5% si ma mémoire est bonne, ce qui est nettement insuffisant. Il faudrait qu'un minimum de 10% y soit investi.
Rencontre, si possible, d'autres propriétaires et questionne-les : tout d'abord pour ne pas les "effrayer", sur le quartier - épiceries, bibliothèques, transport en commun et même, pourquoi pas, écoles même si tu n'as pas d'enfant. Ça te permettra également de voir quelle clientèle habite ce coin-là. Puis, parle du condo comme tel : insonorisation, voisins, administrateurs et/ou gestionnaire (depuis un peu plus d'un an, nous avons confié les affaires courantes du condo à une gestionnaire... qui n'est jamais disponible lors d'urgences... Je ne sais pas avec quelle compagnie de cellulaire elle fait affaires, mais ce réseau-là est souvent en panne, lorsque ce n'est pas son téléphone lui-même qui est brisé :? ). Demande à quelle vitesse les frais de condos ont évolué, quels ont été les travaux majeurs d'entrepris, lesquels sont à prévoir prochainement. Informe-toi sur le stationnement, sur les satellites (c'est vrai que certains les refusent, ou encore les acceptent mais uniquement sur tel versant du toit... qui n'est pas propice pour capter les signaux!), les cordes à linge...
Si possible, tout comme pour une maison, fais faire une inspection professionnelle des lieux.
Quant aux rénovations, il y a deux types qui sont régis différemment. Si tu veux abattre ou construire des cloisons dans ton unité, tu es libre (en autant que tu ne touches pas aux murs porteurs!), tout comme tu peux choisir tes couleurs. Par contre, à l'extérieur, les règlements de condos s'appliquent : par exemple , tu ne pourras pas changer ta porte patio (de toutes façons, comme elle fait partie de la structure, elle ne "t'appartient" pas.), pas plus que tu ne peux peinturer tes rampes d'escalier extérieur, ou poser des volets autour de tes fenêtres. Ici, pour séparer les cours extérieurs (j'habite en condo de style maisons de ville jumelées), les copropriétaires avaient le choix entre un modèle de clôture ou une haie de cèdre. Ça a pris 3 ans avant d'arriver à ce concensus. Entre temps, rien à faire pour séparer notre gazon de celui du voisin. Par contre, nous pouvons y planter ce que nous voulons et avons changé, puis agrandi, le patio sans aucun problème.
La vie en condo implique que tu dois te conformer à tes voisins. Par contre, tout comme en appart, lorsque tu arrives crevée le soir, le gazon est tondu ou la neige, pelletée, sauf peut-être pour ton petit bout de trottoir.
Un condo demande effectivement un peu plus de travail à l'achat qu'une maison. Et il comporte les avantages qui sont les défauts des maisons... et vice versa!
Flaguette
01/02/2007, 19h00
Ah oui, et j'ai oublié! :oops: Voici le lien vers l'émission de La Facture où il était question de condos. Elle a été diffusée en septembre dernier.
La Facture (http://www.radio-canada.ca/actualite/v2/lafacture/niveau2_10905.shtml)
À noter que pendant environ les 10 premières années, le fonds d'urgence de l'immeuble dont il est question dans le reportage était en excellente santé (mes parents habitaient cet immeuble et mon père était un des administrateurs). Il semble que par la suite, il y ait eu des dépenses très coûteuses qui ont grugé ce fonds.
Ce qui me fait penser à une autre question que tu dois poser si tu achètes un condo usagé : quel est le pourcentage de propriétaires-occupents par rapport à ceux qui louent le condo. Dans cet immeuble, à un moment donné, un fort pourcentage d'unités étaient louées. Ces locataires ne prenaient aucun soin des aires communes : ils laissaient leurs souliers traîner dans les couloirs (interdit tant par les règlements de ce condo que par le service des incendies) et, pis encore, certains laissaient leurs animaux de compagnie utiliser les couloirs comme litières. Ce qui fait que l'association des propriétaires a dû défrayer environ 2 millions de dollars (c'est un gros immeuble) pour changer les tapis et le papier-peint, imbibés d'urine :oops: . Encore chanceux qu'il n'y ait pas eu lieu de faire venir les exterminateurs! Et ce, même s'il s'agissait d'un immeuble de prestige, où les frais de condos, il y a 15 ans, avoisinaient 500$ par mois.
Pour toutes les rénovations, il faut soumettre le projet au conseil d'administration.
C'est pas vrai. J'ai posé un plancher flottant chez moi sans avoir l'accord de personne. Il y a un réglement par contre qu'il faut mettre de l'insonorisant !!
C'est certain que pour défaire une mur (changer la configuration des pièces il faut un accord),
Ca dépend de ce qu'on veut faire, bref c'est pas TOUT LE TEMPS comme 2-3 personnes ont dit
Flaguette
01/02/2007, 21h29
Pour toutes les rénovations, il faut soumettre le projet au conseil d'administration.
C'est pas vrai. J'ai posé un plancher flottant chez moi sans avoir l'accord de personne. Il y a un réglement par contre qu'il faut mettre de l'insonorisant !!
C'est certain que pour défaire une mur (changer la configuration des pièces il faut un accord),
Ca dépend de ce qu'on veut faire, bref c'est pas TOUT LE TEMPS comme 2-3 personnes ont dit
Bon ben, j'pense que ça, ça veut dire de regarder l'entente de condo avant de faire une offre d'achat!!!
Parce que chez nous (faut dire que l'insonorisant, on s'en fout, les voisins en haut et en bas, c'est nous-même!!!), il ne faut pas de consensus avant de changer des murs.
Donc, LIS!!!
Ou, si on ne te permets pas d'avoir la convention de condo avant l'achat (ce qui peut arriver avec certains proprios et/ou notaires), fais mettre une clause lors de l'offre d'achat qui te dégagerait si la convention est trop restrictive à ton goût.
Lorsqu'on a acheté, le proprio ici ne faisait affaire avec aucun intermédiaire de n'importe quel genre. Comme il s'agissait pour nous d'une première expérience en la matière, on a fait affaire avec une notaire (en même temps qu'on a fait nos testaments et mandats en cas d'inaptitudes). La notaire a accepté de déduire une grosse partie de ces frais lors de l'achat... Ce qui représentait une bonne offre pour nous. Mais... Pauvre elle!
La maison - en copropriété, je le rappelle - est bâtie à cheval sur deux municipalités. À l'époque, la portion attribuable à chaque municipalité n'avait pas encore été déterminée. En plus d'avoir à débattre avec les municipalités concernées, le notaire des anciens propriétaires ne voulait pas donner accès à certains documents, dont la convention de copropriété (ce notaire a déjà fait l'objet d'un reportage ou deux à JE :? ). Notre notaire qui nous avait fait un tarif fixe "de groupe" pour tous les services rendus n'a, dans ces circonstances, pas fait d'argent avec nous. Le pire, c'est que quelques années plus tard, en changeant de prêteur hypothécaire, nous avons encore une fois abouti avec le notaire-vedette de JE.
Depuis, nous avons fait affaire avec une courtière en hypothèque donc avons encore une fois re-changé de notaire (avec grand bonheur!). De plus, cette courtière nous a fait sauver 1% sur le taux préalablement consenti par la banque. Cette dernière a par la suite "révisé" à la baisse son taux... qui restait tout de même 1/2 point plus élevé. Car ça aussi, ça ce négocie, les hypothèques! Ça représente, pour nous, un an de paiements supplémentaires, "sans frais" sur une période de 5 ans. Donc, en 5 ans avec cette option, nous réglons 6 ans d'hypothèques avec "notre" banque où nous avons tous nos comptes.
Jan, si tu veux le nom de cette courtière (membre de l'Autorité des marchés financiers), contacte-moi par MP.
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