Voir la version complète : Question d'hypotheque!!!
Un colleque a un pret hypothecaire variable. Presentement, il paye comme si son taux serait a 4.75% mais dans la realite, il est a 3.0%. La, la banque offre de gele son taux sur 5 ans a 3.89% et il continu de faire les meme paiments. Qu'est-ce que vous en penser? Considerant que les taux vont augmenter, moi, je dit que ca vaut la peine de faire ca...mais vous?
Un colleque a un pret hypothecaire variable. Presentement, il paye comme si son taux serait a 4.75% mais dans la realite, il est a 3.0%. La, la banque offre de gele son taux sur 5 ans a 3.89% et il continu de faire les meme paiments. Qu'est-ce que vous en penser? Considerant que les taux vont augmenter, moi, je dit que ca vaut la peine de faire ca...mais vous?
Bien, son taux variable n'est pas vraiment beau..alors la différence n'est pas si pire. J'ai 2.15%/variable actuellement...
C'est ce que je pensais, son taux n'est pas trop bon. Je suis à 3.05 pour 5 ans depuis 3 ans...
donc, il devrait prendre l'hypotheque fixe alors?
Il se fait crosser.... Le variable est à Prime rate 3.0% actuellement moins 0.7% donc ça fait 2.3%
C'est ce que j'ai avec First Line filliale de CIBC.
il a juste a se prendre un courtier Hypothéca ou Multiprêt qui va lui trouver le meilleur taux avec la meilleur banque. des fois ça vaut la peine de payer $1200 de notaire pour changer de banque.
Variable 3,00 % 2,25 %
1 an 4,99 %2,64 %
3 ans 4,60 %3,39 %
5 ans 5,39 %3,56 %
s'il cancelle son variable, il y a une penalite car c'est un pret de 4 ans. Donc, s'il ne veux pas payer de penalite, c'est sois qu'il continu comme ca ou qu'il convertir son variable a fixe.
Donc, ca serait mieux de payer une penalite et aller ailleur, meme pour un .75% de moins???
s'il cancelle son variable, il y a une penalite car c'est un pret de 4 ans. Donc, s'il ne veux pas payer de penalite, c'est sois qu'il continu comme ca ou qu'il convertir son variable a fixe.
Donc, ca serait mieux de payer une penalite et aller ailleur, meme pour un .75% de moins???
Tout dépend de son solde. Souvent avec un haut taux comme celui-là, c'est que ton collègue a pris une remise en argent. Alors dans sa pénalité (variable c'est 3 mois d'intérêt), il va devoir ajouter le coût de la remise qu'il aura reçu. Pour le transfert, c'est environ 800$ avec titres fct.
Pour ma part, la Laurentienne, RBC et TD m'offraient 0.85% de rabais sur le variable. J'ai pris Laurentienne vu que j'ai fait un deux tranches. Soit une partie fixe à 3,74% et l'autre à tb-0.85%.
Sur un taux variable la pénalité est minime comme dit Mr T.
Il a juste a le demander le montant de pénalité et a aller voir un agent Multiprêt qui va aller charcher le meilleur taux.
en plus, meme pas recu de prime en argent...il pensait que c'etait le taux normale lorsqu'il l'a prit en 2010.
Sur un taux variable la pénalité est minime comme dit Mr T.
Il a juste a le demander le montant de pénalité et a aller voir un agent Multiprêt qui va aller charcher le meilleur taux.
Multi-prêts ont de moins en moins de banques qui font affaire avec eux (mauvaises expériences et clientèle peu fidèle). Si tu es moindrement négociateur, tu peux avoir mieux en succursale...en plus de savoir avec qui tu vas faire faire. Moi j'ai toujours eu mieux que Multi-prêt...
Je n'aime pas ces places où qu'ils sont à commission. Ils «crossent» trop de personne. La fraude que j'ai eu sur ma maison en vente passait par ce type de courtier...
en plus, meme pas recu de prime en argent...il pensait que c'etait le taux normale lorsqu'il l'a prit en 2010.
Bien un taux variable...est variable. Alors ce n'est pas le taux qui est important mais la réduction du taux de base. Comme lui, il a le taux de base ce qui est royalement à chier. Pour te donner une idée, moi, j'ai 0.85% de réduction (2.15% acutellement) en plus de mon notaire payé...
Il se fait crosser.... Le variable est à Prime rate 3.0% actuellement moins 0.7% donc ça fait 2.3%
C'est ce que j'ai avec First Line filliale de CIBC.
il a juste a se prendre un courtier Hypothéca ou Multiprêt qui va lui trouver le meilleur taux avec la meilleur banque. des fois ça vaut la peine de payer $1200 de notaire pour changer de banque.
Variable 3,00 % 2,25 %
1 an 4,99 %2,64 %
3 ans 4,60 %3,39 %
5 ans 5,39 %3,56 %
comment on fait pour bien mesurer le gain VS la penalité +frais de notaire ??
je realise que la Caisse me fou**** avec du 2.9 variable pour a peu pres 155k de balance a payer, je paye 615$+ sur le capital direct aux 2 semaines.
si je vais vers ING direct ou autre moins cher, j'ai bin d'la misere a figurer l'economie potentielle vue que je paye en accéléré.
merci d'avance
bonne nouvelle...c'est un pret ouvert qu'il a...pour ca que c'est a 3%.....donc, il peux le ferme a 2.50% variable ou a 3.89% fixe, sans penalite :)
Alors, quel options vous prendriez???
Multi-prêts ont de moins en moins de banques qui font affaire avec eux (mauvaises expériences et clientèle peu fidèle). Si tu es moindrement négociateur, tu peux avoir mieux en succursale...en plus de savoir avec qui tu vas faire faire. Moi j'ai toujours eu mieux que Multi-prêt...
Je n'aime pas ces places où qu'ils sont à commission. Ils «crossent» trop de personne. La fraude que j'ai eu sur ma maison en vente passait par ce type de courtier...
Multiprêt et Hypothéca sont deux bonne agenge mais c'est opéré localement et d'une façon décentralisé.
Il y a toujours des pommes pourites (certains courtiers)
X-Scream
14/06/2011, 14h37
Le variable à 2.5, mais il doit négocier pour avoir 2.25, tout en continuant ses paiements à 4,75.
Tu demandes la pénalité à ta caisse si tu fini pas le terme. Montant X Mettons $1250.
Tu vas voir un courtier hypothécaire et il va faire les démarches pour te trouver le meilleur taux.
Il va t'offir 1-2 prêteurs avec le taux genre 3% moins 0.75% sur 5 ans variable + $500 de notaire payé
Tu va chez le notaire et il va faire le transfert d'hypothèque tu devra faire une quittance à la caisse pop et un nouvel acte de prêt avec ta nouvelle banque c'est entre $750 et $1000
Donc $1250 pénalité + $1000 notaire
Moins
Le $500 de notaire + les intérêt sauvé sur 60 mois en prenant le taux variable.
Présentement je rembourse plus de capital que d'intérêt avec le taux variable c'est ça qui est important.
bonne nouvelle...c'est un pret ouvert qu'il a...pour ca que c'est a 3%.....donc, il peux le ferme a 2.50% variable ou a 3.89% fixe, sans penalite :)
Alors, quel options vous prendriez???
Fermé mais négocié à 2.25
Fermé mais négocié à 2.25
Na 2.15%...j'ai eu cela cette semaine. TD et RBC l'offrent si tu négocies bien. Laurentienne me l'a égalisé :) J'avais 2.25% sans négociation avec Scotia.
comment on fait pour bien mesurer le gain VS la penalité +frais de notaire ??
je realise que la Caisse me fou**** avec du 2.9 variable pour a peu pres 155k de balance a payer, je paye 615$+ sur le capital direct aux 2 semaines.
si je vais vers ING direct ou autre moins cher, j'ai bin d'la misere a figurer l'economie potentielle vue que je paye en accéléré.
merci d'avance
Moi, j'ai pris un template Excel. Tu fais Google : template mortgage Excel et tu vas en avoir plein. Fait attention à ceux des USA....leurs intérêts et déductible.
Il y a aussi le site web http://www.123gofinance.com/ que j'aime bien pour ses calculatrice.
La Caisse fou**** beaucoup de monde :)
Multiprêt et Hypothéca sont deux bonne agenge mais c'est opéré localement et d'une façon décentralisé.
Il y a toujours des pommes pourites (certains courtiers)
Bien il y en a beaucoup. Ils sont souvent dans les médias et les institutions financières les laissent tomber de plus en plus. Moi, lorsque j'étais conseiller à la banque, j'ai eu plusieurs cas de clients déçu de ce processus avec eux.
Aussi, pour avoir comparé une couple de fois, j'ai eu mieux comme taux en plus d'avoir plusieurs autres cadeaux...
Tu demandes la pénalité à ta caisse si tu fini pas le terme. Montant X Mettons $1250.
Tu vas voir un courtier hypothécaire et il va faire les démarches pour te trouver le meilleur taux.
Il va t'offir 1-2 prêteurs avec le taux genre 3% moins 0.75% sur 5 ans variable + $500 de notaire payé
Tu va chez le notaire et il va faire le transfert d'hypothèque tu devra faire une quittance à la caisse pop et un nouvel acte de prêt avec ta nouvelle banque c'est entre $750 et $1000
Donc $1250 pénalité + $1000 notaire
Moins
Le $500 de notaire + les intérêt sauvé sur 60 mois en prenant le taux variable.
Présentement je rembourse plus de capital que d'intérêt avec le taux variable c'est ça qui est important.
Truc : les titres fct charge environ 800$. C'est bon de faire la quittance qui coûte environ 100$ de plus...car sinon vous allez avoir deux quittances lors de la vente (environ 350$ chaque). Prenez les assurances!!! Ils vont pouvoir vous payer pleins de choses et annuler là 2-3 mois après. Aussi, si vous avez une équité, prennez une marge hypothécaire....ça permet de pouvoir payer plus de frais itou par la banque.
Les frais et/ou rabais de taux est calculer sur une rentabilité. Plus que le client prend de choses lors de la signature, plus la rentabilité augmente.
Mister T d'accord pour le 2.15% mais oublie le $500 de notaire c'est un ou l'autre....Bonne statégie d'annuler les assurances par après si on en a pas de besoin.....
Mister T d'accord pour le 2.15% mais oublie le $500 de notaire c'est un ou l'autre....Bonne statégie d'annuler les assurances par après si on en a pas de besoin.....
Moi je l'ai...... tout dépend du montant de l'hypothéque. Toute est question de rentabilité. Moi d'avoir pris l'assurance me donne un beau 900$ net....
Mais pour 155K$, ce n,est pas assez haut pour avoir pleins de nanan par contre.
vous pensez qu'il pourrait avoir un variable ferme a 2.25????
bonne nouvelle...c'est un pret ouvert qu'il a...pour ca que c'est a 3%.....donc, il peux le ferme a 2.50% variable ou a 3.89% fixe, sans penalite :)
Alors, quel options vous prendriez???
Quel est son besoin /objjectif ?
Pourquoi décide t-il de revoir actuellement son hypothèque ?
3% variable ouvert sur une période de combien de temps il a ?
Son 3% n'est quand même pas mauvais en soi sachant qu'il ne pourra pas avoir bien mieux sans fermer son hypoth`que et être à la merci du marché. On ne choisis pas une option sur un coup de tête, ça se réfléchie. J'ignore son montant d,emprunt et sa capacité à faire face à une hausse des taux mais pour l'instant, il n'y a pas le feu.
Exemple j'ai laché un taux variable sur un prêt ouvert (fin du terme) pour aller sur un taux fixe mais un terme de 1 an qui est pour mois un terme ouvert car je peux remettre tout le montant si je le veux. J'ai choisis ça parce que le taux d'intérêt était le plus bas qu'on pouvait m'offrir et que le risque que les taux augmentent ne me place pas dans une situation précaire.
vous pensez qu'il pourrait avoir un variable ferme a 2.25????
Quel terme ? 1 an puis se faire avoir dans un an avec un taux à 5%
Tout dépend de ce qu'il cherche. Va t-il vendre bientôt ?
Il peut même aller chercher des tranches de son prêt avec des termes et taux différents afin de minimser le risque
Quel terme ? 1 an puis se faire avoir dans un an avec un taux à 5%
Tout dépend de ce qu'il cherche. Va t-il vendre bientôt ?
Il peut même aller chercher des tranches de son prêt avec des termes et taux différents afin de minimser le risque
Mon acheteur en mars avait eu 2,2% sur 1 an fermé. ça avait de l'allure.
Moi, j'ai mixé vu que ma blonde n,est aucunement capable de supporter le risque (stress de madame = madame stressante!). Alors au lieu de me faire reprocher à chaque jour d'être allé sur un variable à 100%, j'ai fait 2/3 fixe (3,74%/5ans) et 1/3 (tb-0,85%/3 ans). Dans les deux cas, on paye l'équivalent du taux affiché pour un 5 ans, soit 5,40%...mais cela, c'est comme jouer avec l'amortissement :)
vous pensez qu'il pourrait avoir un variable ferme a 2.25????
Facilement! Mais comme dit SUV-men, tout dépend de ses objectifs...
Moi, je ne veux aucunement vendre dans les 10 proches années. Alors j'ai une vision long terme. Mais s'il veut vendre dans les prochaines années, un terme long peut le jammer. Aussi, comment est sa capacité? Peut-il absorber une augmentation? La solution du 1 an bien négocié est une bonne solution pour quelqu'un qui est prêt à négocier à chaque année ainsi qu'il n,est pas à risque d'une grosse augmentation. EN plus, ce choix fait que ta banque ne te prend pas pour acquis vu qu'ils ne t'ont pas signé pour 5 ans. Alors tu peux aussi avoir du nananan sur d'autres choses comme un marge de crédit avec un meilleur taux.
HyperTech
14/06/2011, 19h25
un facteur qui joue beaucoup sur le "taux" est le montant emprunter.
si tu emprunte 300 000$ et +, tu risque d'avoir un meilleur taux car il vont faire de l'argent pareille avec toi.
si tu emprunte seulement 100 000$ tu risque d'avoir beaucoup plus de misere a negocier etant donner le "faible" montant du pret.
dans mon cas, j'ai du accepter du 3.5% variable parce que personne voulais me preter 50 000$ en bas de 4%.
un facteur qui joue beaucoup sur le "taux" est le montant emprunter.
si tu emprunte 300 000$ et +, tu risque d'avoir un meilleur taux car il vont faire de l'argent pareille avec toi.
si tu emprunte seulement 100 000$ tu risque d'avoir beaucoup plus de misere a negocier etant donner le "faible" montant du pret.
dans mon cas, j'ai du accepter du 3.5% variable parce que personne voulais me preter 50 000$ en bas de 4%.
Bizarre, dans ma grille de rentabilité quand j'étais à la BNC, le taux n'était pas relié au montant. Seulement la remise que nous pouvions payer.
HyperTech
14/06/2011, 22h35
je comprend pas, tu parle de remise en argent lors du debourser?
je comprend pas, tu parle de remise en argent lors du debourser?
Oui, tu sais quand la Banque dit on vous paye ..... Bien en vrai, c'est plutôt le client qui va le payer vu qu'il aurait pu avoir une réduction de taux pour l'équivalent de ce prix.
Le gars a un pret d'environ 195 000$ et il pensait qu'il avait un pret variable ferme de 4 ans mais il s'est relever qu'il est ouvert de 4 ans. Surment due a la consutruction de sa maison il y a un an et il s'est mal renseigne. Je crois que le gars est pret a prendre un certain risque mais on sais tous que les taux vont augmenter alors, je pensait que la meilleure solution, c'etait un taux fixe 5 ans de 3.89 mais lui et sa blonde sont pret a aller dans le variable a 2.5% sur 5 ans mais continuer de payer comme si c'etait du 4.75%. Le couple ne veux pas vendre avant 5 ans, c'est sur.
Faudrait que le Prime rate monte au dessus de 4.75% pour que le 5 ans fermé devienne avantageux. Il est à 3%
La Banque du Canada ne revisera pas les taux avant septembre
Ma décision Statu Quo
Bien, personnellement, le 2.5% ne serait pas intéressant. Deuxièmement...pourquoi ne pas payer l'équivalent du taux affiché 5 ans? Si ça capacité le limite à 4.75%, il est peut-être plus une personne pour du fixe.
Faut profiter des bas taux pour plus rembourser actuellement....
bonne nouvelle...c'est un pret ouvert qu'il a...pour ca que c'est a 3%.....donc, il peux le ferme a 2.50% variable ou a 3.89% fixe, sans penalite :)
Alors, quel options vous prendriez???
Fermé, c'est tp moins 0,50%. C'est pas si vilain, il peut le prendre et s'éviter une pénalité. ou il peut répliquer à 0,60 ou 0,70. Faut comprendre que ton ami, il a pris son hypo l'année dernière et les banques étaient pas très généreuses l'an passé. J'ai renouvellé l,an passé, et personne n'était vraiment agressif. C'est mongol comment le marché a changé en 1 an. L'an passé, y'avait encore pas mal de monde qui se magasinait des hypothèques et y'avait du cash sur le marché. En plus, du côté des banques, elles étaient encore shakées par la crise financière et hyper prudentes. En plus, la demande de crédit était encore plus haute que l'offre, va elles avaient pas de raison d'être généreuses. Là, ils ont fait du cash que le crisse dans la dernière année et le marché a pas mal changé. je discutais avec une agente immobilier dernièrement, le marché est mort en ce moment, y'a pas beaucoup d'acheteurs et les vendeurs refusent de vendre à perte, donc c'est mort, peu de transaction, le volume est poche que le crisse.. oui, les prix de transaction sont encore haut mais le volume n'est plus là. tout le monde attend à savoir qui craquera le premier entre les acheteurs et les vendeurs. Dans ce contexte, les banques font moins de business donc elles doivent ouvrir les coffres pour attirer de la clientèle.
Faudrait que le Prime rate monte au dessus de 4.75% pour que le 5 ans fermé devienne avantageux. Il est à 3%
La Banque du Canada ne revisera pas les taux avant septembre
Ma décision Statu Quo
c'est vrai que les taux vont monter mais en 2008, selon les grands penseurs des banques, le tp allait facilement être autour de 8 ou 9 % en 2011.. gagne de crisse de cochon... ils ont raconté de la grosse merde puante pour inciter le monde a coché taux fixe où les banques s'en mettent plein les poches... le pire, c'est que ces cochons là devaient savoir en masse que les taux ne monteraient pas si vite que ça...
La banque du canada est super nerveuse en ce moment parce qu'elle lie l'inflation à l'énergie et la bouffe (qui se lie à l'énergie). Le reste du panier d'inflation est sous contrôle. Monter les taux ne changeraient rien à l'énergie et la bouffe et pourrait donner une déflation sur le reste du panier. Pas besoin d'élaborer plus loin sur le désastre économique que ça provoquerait.
Bien, personnellement, le 2.5% ne serait pas intéressant. Deuxièmement...pourquoi ne pas payer l'équivalent du taux affiché 5 ans? Si ça capacité le limite à 4.75%, il est peut-être plus une personne pour du fixe.
Faut profiter des bas taux pour plus rembourser actuellement....
ca capacite limite n'est pas a 4.75, il paye simplement comme si c'etait du 4.75, tout simplement pour ce garde une marge de manoeuvre si le taux augmente....mais je te comprend pas, le taux affiche sur 5 ans, en varaible ou fixe????
c'est vrai que les taux vont monter mais en 2008, selon les grands penseurs des banques, le tp allait facilement être autour de 8 ou 9 % en 2011.. gagne de crisse de cochon... ils ont raconté de la grosse merde puante pour inciter le monde a coché taux fixe où les banques s'en mettent plein les poches... le pire, c'est que ces cochons là devaient savoir en masse que les taux ne monteraient pas si vite que ça...
La banque du canada est super nerveuse en ce moment parce qu'elle lie l'inflation à l'énergie et la bouffe (qui se lie à l'énergie). Le reste du panier d'inflation est sous contrôle. Monter les taux ne changeraient rien à l'énergie et la bouffe et pourrait donner une déflation sur le reste du panier. Pas besoin d'élaborer plus loin sur le désastre économique que ça provoquerait.
Je miserais pas gros sur une hausse des taux. N'oublié pas que les vieux sont majoritaires pis ils dépensent pas ... Y'ont pas d'argent.
Bref, ce qu'il a, lui permet de réagir n'importe quand et même actuellement il pourrait renégocier un prêt à taux variable car son prêt est ouvert.
1- Aucun risque que ça monte en peur
2- Il peut négocier n'importe quand
3- Il fait déjà beaucoup en payant le + possible
4- Il peut aller voir n'importe quelles banques pour faire monter les enchères.
ca capacite limite n'est pas a 4.75, il paye simplement comme si c'etait du 4.75, tout simplement pour ce garde une marge de manoeuvre si le taux augmente....mais je te comprend pas, le taux affiche sur 5 ans, en varaible ou fixe????
Nous, vu que l'on se qualifie sur le taux fixe 5 ans....on a gardé nos paiements comme si on payait ce taux. Alors je profite que les taux soient royalement bas pour rembourser le plus possible de capital.
Le hic, le monde garde le paiement au minimum même si les taux sont bas...ils vont trouver cela difficile ceux à 2,25% sur 35 ans dans quelques années si leurs salaires ne montent pas....
donc, le best, negocier un pret a taux variable mais sur 1 ou 2 ans???
donc, le best, negocier un pret a taux variable mais sur 1 ou 2 ans???
Y'a pas de best.. ça marche pas de même... penses-tu que j'aurais pas du prendre renégociable 1 an l'an passé avec les nouvelles conditions du marché ? Mais en bout de ligne, c'est pas ben grave... Y'a tellement de place où le monde brûle leur cash qui sont bien pire... le best, peu importe ton taux, c'est de pas faire de connerie et de payer... depuis que j'ai ma maison en 2005, j'ai toujour payé plus que le minimum et ça m'a bien servi. J'ai pu reprendre quasiment 25 000 $ d'hypothèque sur la maison sans me faire chier pour des rénos et je garde mon chemin.. au pire, peut-être que je ça va m'avoir pris 25 ans pour payer mon hypo en 2030 mais je vais avoir financer et refinancer plus de 200 000 $ sur un hypo de 100k...
Nous, vu que l'on se qualifie sur le taux fixe 5 ans....on a gardé nos paiements comme si on payait ce taux. Alors je profite que les taux soient royalement bas pour rembourser le plus possible de capital.
Le hic, le monde garde le paiement au minimum même si les taux sont bas...ils vont trouver cela difficile ceux à 2,25% sur 35 ans dans quelques années si leurs salaires ne montent pas....
L'autre bonne chose, comme j'ai dit, c'est que ça donne du loose de capital pour faire des rénos ou des ajouts sur la maison... une chose qui écrase le monde ben raide, c'est ceux qui paie pas ben ben vite et qui peuvent pas refinancer le gros travaux dans l'hypothèque... tsé, si tu paie vite que dans une couple d'année, tu veux un vrai garage dans ta cours... hop, un reprend une couple de milles dans l'hypothèque et un garage, ça augmente la valeur de la maison...
payé la maison et payer les travaux sur une marge à côté, c'est du double paiement... ça fait suer...
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